منظومة «الإسكان» الجديدة
من يفوز بالـVIP؟ شروط المليار وجدية التنفيذ للحصول على أراض بـ300 مليون جنيه
قررت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية البدء في منظومة جديدة لتخصيص فرص استثمارية بنظام VIP، لكبار المطورين العقاريين والمستثمرين، عبر آليات للتقديم والتخصيص، ونظم للسداد، ومدد للتنفيذ. وجاءت أبرز شروط دخول قائمة كبار المطورين والمستثمرين VIP لتخصيص الفرص الاستثمارية في المدن الجديدة، أن تكون الشركة حسنة السمعة ومشهودا لها بجودة المنتج العقاري وكفاءة التنفيذ، وأن تمتلك عدة شركات متخصصة في ذات المجال والمجالات المكملة له مثل شركات الصيانة والتشغيل والتسويق والتنفيذ، وممارسة النشاط محل التقدم ووجود تواجد فعلي بالأسواق المصرية أو الخارجية لمدة لا تقل عن 10 سنوات سابقة على تاريخ التقدم.
كما يشترط وجود فرعين على الأقل قائمين ويزاولان النشاط فعليا داخل مصر أو خارجها، على أن يكون نشاطهما مماثلا أو مرتبطا بطبيعة النشاط المطلوب إقامته على قطعة الأرض، وقديم القوائم المالية المعتمدة عن آخر سنة مالية، على أن تعكس حجم أعمال سنوي لا يقل عن مليار جنيه أو ما يعادله بالعملات الأجنبية، على يتم التعامل على قطع الأراضي التي لا تقل قيمتها التقديرية عن 300 مليون جنيه.
وتستهدف المنظومة الاستثمارية الحديثة بنظام VIP التي أطلقتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التابعة لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، تنظيم واستقطاب شرائح المطورين الكبار وشركات التطوير العقاري ذات الخبرات الممتدة
كما تتيح هيئة المجتمعات العمرانية خيارين استثماريين رئيسيين لكل منهما ضوابطه المحددة، وهما نظام البيع ونظام حق الانتفاع بنظام VIP.
وفيما يتعلق بنظام حق الانتفاع VIP ، تبلغ مدة التأسيس المطلوبة تقديم مرور مدة لا تقل عن 7 سنوات على تأسيس الشركة أو أي من الشركات التابعة لها، أو وجود أحد مساهمي الشركة مقدمة الطلب بشركة أخرى مر على تأسيسها 7 سنوات بشرطة تقديم الشركة الأخرى خطام تعهد يضمن الشركة مقدمة الطلب. وفي جانب الخبرة في التطوير، يتعين تقديم ما يفيد ملكية أو تطوير ذات المساحة أو أكبر من المساحة التي سيتم تخصيصها. أما قيمة الأصول والمشروعات فيجب ألا تقل عن 250 مليون جنيه مصري.
شروط البيع VIP
وعلى الجانب الآخر، تفرض شروط نظام البيع VIP معايير أكثر ارتفاعا، حيث تتطلب مدة تأسيس لا تقل عن 10 سنوات على تأسيس الشركة أو الشركات التابعة لها، أو وجود مساهم بشركة أخرى مر على تأسيسها 10 سنوات مع تقديم خطاب تعهد ضامن. وفي الخبرة في التطوير، يشترط تقديم ما يفيد ملكية أو تطوير حوالي نصف المساحة التي سيتم تخصيصها. وتصل شرط قيمة الأصول والمشروعات إلى ما لا يقل عن 5 مليارات جنيه مصري.
أما بالنسبة لقطعة الأرض، فيشترط ألا تقل المساحة عن 20 فدانا أو ألا تقل قيمة قطعة الأرض عن 1 مليار جنيه مصري، مع استثناء مدن الصعيد، وبورسعيد الجديدة، وسلام مصر، وغرب بورسعيد، رشيد الجديدة، السويس الجديدة، برج العرب الجديدة، العاصمة الجديدة، العاشرة من رمضان، العبور الجديدة، حدائق العاصمة، بدر، و15 مايو، حيث لا تقل القيمة في هذه المدن المستثناة عن 500 مليون جنيه مصري.
الدفعة المقدمة وقواعد تسعير الأراضي
تتحد نسب السداد المبدئي وفقا لسعر التفاوض ومقدم الثمن، حيث يتم سداد مقدم الثمن بالإضافة إلى المصاريف الإدارية ومصاريف مجلس الأمناء المقررة فور انتهاء التفاوض والوصول إلى أفضل سعر لصالح الهيئة وقبل العرض على مجلس إدارة الهيئة للتخصيص. وتتوزع النسبة كالتالي:
تحدد نسبة 10% من قيمة الأرض لكافة قطع الأراضي بنشاط تعليمي، طبي، نادي، أو حضانة أيا كان مساحتها وقيمتها بكافة المدن. وتطبق هذه النسبة البالغة 10% أيضا على كافة قطع الأراضي أيا كان النشاط أو القيمة بالمدن التالية: الفيوم الجديدة، غرب قنا الجديدة، الفشن الجديدة، ملوي الجديدة، توشكى الجديدة، أخميم الجديدة، بورسعيد الجديدة (سلام مصر)، غرب بورسعيد، رشيد الجديدة، السويس الجديدة، برج العرب الجديدة، الأقصر الجديدة، بني مزار الجديدة، إدفو الجديدة، جرجا الجديدة، ونجع حمادي الجديدة. كما تشمل نسبة 10% كافة قطع الأراضي لباقي الأنشطة والتي يتجاوز ثمنها مليار جنيه أيا كان النشاط أو المدينة المطروح بها قطعة الأرض.
بينما تحدد نسبة 15% من قيمة الأرض لكافة قطع الأراضي التي يبلغ ثمنها 500 مليون جنيه وحتى مليار جنيه أيا كان النشاط أو المدينة المطروح بها قطعة الأرض، عدا ما ذكر في البند السابق.
أما نسبة 20% من قيمة الأرض فتسري على كافة قطع الأراضي التي يقل ثمنها عن 500 مليون جنيه أيا كان النشاط ولجميع المدن عدا ما ذكر في البندين السابقين. وفي نظام حق الانتفاع، يتم سداد قيمة مقابل الانتفاع للسنة الأولى بالكامل طبقاً لسعر التفاوض. وفي جميع الأحوال يتم الإحالة إلى اللجنة المختصة بالتسعير لتحديد سعر المتر المربع فور موافقة مجلس إدارة الهيئة على التخصيص.
نظام الأقساط والأعباء المالية
فيما يخص كيفية سداد باقي ثمن الأرض ونظام الأقساط والأعباء المالية، يتم سداد باقي ثمن الأرض على أقساط متساوية (ربع سنوية، نصف سنوية، أو سنوية). وتقسم الأقساط طوال مدة التنفيذ الأصلية. ويستحق القسط الأول بعد 3 أشهر أو 6 أشهر أو 12 شهرا من تاريخ قرار مجلس إدارة الهيئة بالتخصيص، وفقا لنظام الأقساط المعتمد. وتتحمل جميع الأقساط بالأعباء المالية المقررة طبقا للفائدة المعلنة من البنك المركزي المصري وقت الاستحقاق على الرصيد المدين، بالإضافة إلى النسبة المقررة طبقا لتعليمات وزارة المالية وزائد 0.5% مصاريف إدارية، وذلك طبقاً لشروط التخصيص.
ضوابط وآليات التخصيص بنظام الترخيص بحق الانتفاع
تتضمن الشروط المالية والتنظيمية لنظام حق الانتفاع الآتي:
يتم سداد قيمة التأمين النهائي بنسبة 10% من قيمة مقابل الانتفاع لـ 3 سنوات الأولى.
يتم سداد مقابل الانتفاع السنوي في بداية كل سنة من سنوات الترخيص بما لا يجاوز شهرا من تاريخ الإخطار بالتخصيص.
يتم السداد خلال مدة لا تجاوز شهرا واحدا من تاريخ الإخطار بالتخصيص.
يحدد التأمين كل 3 سنوات أو أن يستكمل التأمين الابتدائي لهذه القيمة.
يظل التأمين النهائي ساريا طول مدة الترخيص.
تتم زيادة قيمة مقابل الترخيص بالانتفاع السنوي بنسبة 10% سنويا.
يحرر عقد بين الهيئة والمنتفع يتضمن جميع الالتزامات والحقوق للطرفين.
يتم إعادة النظر في قيمة مقابل الانتفاع كل 3 سنوات.
ووضعت هيئة المجتمعات العمرانية جدول زمنيا دقيقا للمراحل الإجرائية والتنفيذية بعد التخصيص ينص على سداد مصاريف الاستلام ومصاريف التعاقد خلال 30 يوما من الإخطار بموافقة مجلس الإدارة على التخصيص طبقا للضوابط المقررة في حينه.
كما ينص على استلام قطعة الأرض خلال 30 يوما من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس إدارة الهيئة على التخصيص، وتقديم مستندات التعاقد واستخراج العقد خلال مدة لا تتجاوز 30 يوما من تاريخ الاستلامن وتقديم مستندات الترخيص خلال مدة لا تتجاوز 3 أشهر من تاريخ الاستلام.
بالنسبة للمشروعات التي تستلزم قرارا وزاريا، يتم تقديم مستندات القرار الوزاري واستصداره خلال 6 أشهر من تاريخ الاستلام، وفي حال عدم الالتزام بالمواعيد المحددة، يتم إنذار الشركة بإلغاء التخصيص لتصحيح الأوضاع خلال 30 يوما تطبيقاً للمادة 17 من اللائحة العقارية وطبقاً للقواعد.
ضوابط خاصة بالشركات الأجنبية الراغبة في الاستثمار
تلتزم الشركات الأجنبية بحزمة من الإجراءات التنظيمية الخاصة المشددة التي تشمل تقديم مستندات تأسيس شركة مصرية تخضع للقوانين واللوائح المصرية، وأن تضم الشركة المصرية نفس المؤسسين الواردين بالسجل التجاري للشركة الأجنبية. كما يجب تقديم خطاب ضمان من الشركة الأجنبية للشركة المصرية، معتمد وممهور بتوقيع من له حق التوقيع طبقاً للسجل التجاري.
وتشترط الضوابط اعتماد جميع الأوراق المرفوعة على الموقع الإلكتروني من القنصلية المصرية بالدولة، وتقديم نسخة مترجمة معتمدة باللغة العربية. ويتم تقديم المستندات إلى قطاع الشئون العقارية والتجارية بالهيئة خلال مدة أقصاها 60 يوما من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس إدارة الهيئة على التخصيص. وتتم إجراءات اعتماد الشركة المصرية والمستندات من اللجنة العقارية الرئيسية، مع استكمال إجراءات الاستلام والتعاقد مع الشركة الأجنبية لحين اعتماد الشركة المصرية، ثم استكمال إجراءات التخصيص مع الشركة المصرية، على أن يتم إبرام ملحق عقد بعد ذلك. مع التأكيد على أن مدة تقديم المستندات لا تتجاوز 60 يوما من تاريخ الإخطار بموافقة مجلس إدارة الهيئة على التخصيص.
التسويات المالية والسداد المعجل والجزاءات المالية
تضمن القرار الصادر عن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية رقم 195 بتاريخ 19 سبتمبر 2024 ضوابط مالية وتنظيمية صريحة بعد التخصيص: وهي التسويات المالية بعد التخصيص: في حال وجود تسويات مالية بعد التخصيص مثل فروق المساحات أو فروق التسعير، يجوز جدولتها متزامنة مع تواريخ استحقاق الأقساط على قطعة الأرض، محملة بأعباء التمويل طبقا للفائدة المعلنة من البنك المركزي المصري وقت الاستحقاق، بالإضافة إلى النسبة المقررة طبقا لتعليمات وزارة المالية وزائد 0.5% مصاريف إدارية، وذلك طبقا لما ورد بقرار مجلس إدارة الهيئة بجلسته رقم 195 بتاريخ 19 سبتمبر 2024، ودون الالتزام بتقديم طلب من العميل لجدولة الفروق المالية المستحقة.
أما عن السداد المعجل، ففي حالة تقدم الشركة أو العميل بطلب سداد معجل للمستحقات، يتم احتساب الأقساط المتبقية والفوائد والرصيد مدين بالقيمة الحالية، وذلك بمعدل خصم سعر كوريدور إقراض البنك المركزي المصري. وفي جميع الأحوال لا يجوز تغيير نظام السداد بالدولار الأمريكي من الخارج إلى سداد عيني.
وحذرت الإسكان من أنه في حالة تقديم مستندات وتبين عدم صحتها، يتم خصم كامل قيمة مقدم الثمن أو التأمين الابتدائي، واتخاذ كافة الإجراءات القانونية ضد الشركة مقدمة المستندات غير الصحيحة، ويحظر على الشركة أو أي من مؤسسيها التقدم في أي فرص أخرى.
وفي حالة عدم استكمال المستندات أو العدول، فإذا لم تلتزم الشركة بتقديم كافة المستندات المطلوبة في المواعيد المحددة لها، أو تقدمت بطلب عدول، يتم خصم قيمة 50% من مقدم الثمن في كل الأحوال، سواء قبل العرض على المجلس أو بعد العرض على مجلس إدارة الهيئة.
